این گزارش دقیقاً به کار چه کسانی می‌آید؟
وضعیت قیمت آپارتمان‌های ⟦DFN:فلاح تهران⟧ در بخش فروش، خیلی ساده و بی‌حاشیه بررسی شده تا راهنمای عمل هر کسی باشد. این ارزیابی خروجی ارزشمندی از تحلیل بازار املاک بازار املاک دیوار است که با همان ساختار و دقت تحلیل قیمت آگهی‌های دیوارتدوین شده. فرقی نمی‌کند پایمحله خودتان را همین‌طور آنالیز کنید، با ثبت‌نام میزکار خرید در میان باشد یا قصد رصد دقیق بازار را داشته باشید؛ در هر صورت لایسنس ربات را فعال کنید.
برآیند بازار مسکن فلاح در یک نگاه کاربردی
این گزارش، وضعیت خریدوفروش آپارتمان در محله فلاح تهران را با زبان بازار و داده‌های واقعی زیر ذره‌بین برده است؛ تا پیش از نشستن پشت میز قرارداد یا تعیین قیمت، دستتان بیاید عرف قیمت‌ها در این محدوده چطور می‌چرخد.
- تعداد فایل‌های معتبر بررسی‌شده: 456
- بازه زمانی داده‌ها: از 1405/03/17 تا 1405/08/05
- قیمت معمول هر متر: 135 میلیون تومان/متر
- قیمت معمول کل واحد: 8.9 میلیارد تومان
- روند قیمت: +4.9٪
- وضعیت کلی بازار: مناسب فروشنده
- میزان اعتماد به این تحلیل: 91 (بسیار بالا)
به زبان خیلی ساده:وقتی از میانه صحبت می‌کنیم، یعنی نقطه‌تکنی بازار؛ یعنی دقیقا نیمی از فایلها پایین‌تر از این نرخ و نیمی دیگر بالاتر از آن معامله می‌شوند. این شاخص برخلاف میانگین ساده، تحت‌تأثیر قیمت‌سازی‌های پرت یا آگهی‌های خارج از عرف قرارچندانی نمی‌گیرد و عیار واقعی بازار دستتان می‌دهد.
شاخص‌های اصلی بازار
این کارت‌ها مهم‌ترین عددهایی هستند که قبل از تصمیم‌گیری باید ببینید.
وضعیت بازار به زبان ساده
- حساب‌کتاب این روزهای بازار مسکن فلاح کاملاً به نفع فروشنده‌ها سنگینی می‌کند.
- 39.4٪ فایل زیر بازار
- روند صعودی +4.9٪
- نقدشوندگی بالا
- سرعت معامله و نقدشوندگی فایل‌های خوش‌قیمت با امتیاز 168 توی این محله به شدت بالاست.
- اگر بخواهیم به قیمت‌ها نگاه کنیم، تقریبا 39.4٪ از فایلها کمتر از عرف منطقه قیمت‌گذاری شده‌اند، 20.5٪ توی کانال معمول معامله می‌شوند و 40.1٪ فایل هم بالاتر از عرف فایل شده‌اند.
- اختلاف شدید بین قیمت فایل‌های مشابه (با شاخص CV معادل 17.3) نشان می‌دهد چقدر دست خریدار برای چانه‌زنی و پیدا کردن قیمت مناسب باز است.
- دقت و سطح اعتماد به این تحلیل در حد بسیار بالا قرار دارد.
- الان قیمت کف و مرجع توی این محله 135 میلیون تومان در هر متر است و بیشتر معاملات توی بازه 120 میلیون تومان تا 153 میلیون تومان در هر متر جوش می‌خورد.
- اگر دنبال خرید یک آپارتمان حدوداً 66 متری باشید، باید بودجه‌ای در حدود 8.9 میلیارد تومان در نظر بگیرید.
- از مجموع 454 فایل بررسی‌شده، 179 مورد زیر قیمت، 93 مورد منصفانه و سر به سر، و 182 مورد بالاتر از عرف بازار قیمت خورده‌اند.
راهنمای کاربردی برای نقش‌های مختلف
اگر خریدار یا مستأجر هستید
معیار سنجش خود را روی میانه 135 میلیون تومان/متر بگذارید. فایل‌هایی که متری بالاتر از 153 میلیون تومان/متر قیمت خورده‌اند، حتماً نیاز به بررسی دقیق‌تر دارند. نزدیک به 39.4٪ از فایلها زیر عرف منطقه هستند که می‌توانید گزینه‌های ارزنده را با بررسی کیفیت ساخت و امکانات جدا کنید. بازه منطقی برای چانه‌زنی با مالک در حدود 120 میلیون تومان/متر قرار دارد.
اگر فروشنده یا موجر هستید
فایل‌هایی که قیمت‌شان به میانه بازار یعنی 135 میلیون تومان/متر نزدیک‌تر است، توجیه‌پذیرتر و آماده‌تر برای معامله‌اند. عبور از رقم 153 میلیون تومان/متر تنها در صورتی منطقی است که واحد مزیت رقابتی محکمی مثل نوساز بودن یا موقعیت عالی داشته باشد. نوسان ثبت‌شده در این بازه معادل +4.9٪ است.
اگر مشاور املاک هستید
میانه 135 میلیون تومان/متر بهترین اهرم برای نشست با مالک است. واحدهای خوش‌قیمت‌تر را زیر ذره‌بین ببرید و در زمان معرفی واحد به خریدار، روی واحدهای پرمصرف ۶۰ تا ۹۰ متر متمرکز شوید. شرایط بازار نشان‌دهنده نقدشوندگی بسیار بالا است. برای دریافت همین تحلیل در سایر محله‌ها، لایسنس ربات + میزکار.
اگر سرمایه‌گذار هستید
ترکیب فاکتورهای زیر بازار، نقدشوندگی و روند بازار را همزمان بسنجید. کفه ترازو به سمت فروشنده سنگینی می‌کند و برآیند بازار +4.9٪ است. یادتان باشد هر فایل ارزانی لزوماً فرصت طلایی خرید محسوب نمی‌شود اگر نتوان آن را به راحتی در بازار معامله کرد. پایش مداوم محله‌ها را با تحلیل بازار فایلینگ روی داده‌های خودتان پیاده کنید.
اگر سازنده یا انبوه‌ساز هستید
بیشترین تقاضای بازار در این محدوده مربوط به متراژهای ۶۰ تا ۹۰ متر است. اگر قیمت فایل به عدد 135 میلیون تومان/متر نزدیک باشد، دفاع از آن راحت‌تر است؛ اما برای واحدهای لوکس باید دلیل اختلاف قیمت با عرف محله را به خریدار اثبات کنید. پیش از نهایی کردن تصمیم، وضعیت محله را در میزکار با تکیه بر اطلاعات بازار رصد کنید.
تحلیل قیمت هر متر (و عرف معامله)
عدد اصلی مقایسه آگهی‌ها «قیمت هر متر» است؛ چون متراژ واحدها یکسان نیست. بازه‌ها از صدک‌های واقعی داده محاسبه شده‌اند، نه حدس کارشناسی.
| قیمت میانه هر متر | 135 میلیون تومان/متر |
|---|---|
| بازه معمول نیمی از فایلها | 120 میلیون تومان/متر تا 153 میلیون تومان/متر |
| بازه وسیع‌تر (اغلب بازار) | 108 میلیون تومان/متر تا 168 میلیون تومان/متر |
| محدوده ارزان‌تر (حدود چارک پایین) | 120 میلیون تومان/متر |
| محدوده گران‌تر (حدود چارک بالا) | 153 میلیون تومان/متر |
ترکیب قیمت‌گذاری بازار: 39.4٪ زیر بازار، 20.5٪ معمول، 40.1٪ بالای بازار.
تحلیل متراژ؛ کدام سایز بیشتر عرضه شده؟
مقایسه بازه‌های متراژ نسبت به قیمت هر متر بازار (135 میلیون تومان/متر).
| بازه متراژ | تعداد | سهم | متراژ معمول | قیمت هر متر | قیمت کل معمول |
|---|---|---|---|---|---|
| ۳۰–۶۰ متر | 139 | 30.5 | 50 متر | 126 میلیون تومان/متر | 6 میلیارد تومان |
| ۶۰–۹۰ متر | 243 | 53.3 | 70 متر | 139 میلیون تومان/متر | 9.6 میلیارد تومان |
| ۹۰–۱۵۰ متر | 74 | 16.2 | 104.5 متر | 149 میلیون تومان/متر | 15.8 میلیارد تومان |
اگر خریدارید، از بازه پرتقاضا شروع کنید چون انتخاب و مقایسه آسان‌تر است. اگر سازنده‌اید، همین بازه معمولاً نقدشوندگی بهتری دارد.
امکانات؛ چه چیزی در این بازار رایج است؟
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرعادی است و در مذاکره باید لحاظ شود.
- آسانسور: 70.8٪
- پارکینگ: 55.9٪
- انباری: 58.8٪
- بالکن: 49.3٪
- استخر: 0.2٪
- جکوزی: 0.2٪
امکانات و دسترسی‌های منطقه
امکانات فلاح تهران فعلاً محاسبه نشد: پاسخ سرویس نقشه طول کشید. لطفاً چند دقیقه بعد دوباره تلاش کنید.
جهت‌گیری بازار مسکن این روزها چطور پیش می‌رود؟
- برآیند کلی بازار نشان می‌دهد کفه ترازو به سمت فروشنده سنگینی می‌کند.
- کارنامه یک‌ماه گذشته هر متر مربع آپارتمان نشان‌دهنده تغییر +4.9٪ است.
- بررسی نوسانات هفتگی هم حکایت از تغییر 0.0٪ دارد.
- در مقیاس ماهانه نیز تغییر 4.9٪ ثبت شده است.
- با این حال، بازار همیشه یک‌روزه نیست و در حال حاضر حدود 39.4٪ از فایلها با قیمتی پایین‌تر از میانگین منطقه عرضه شده‌اند تا رقابت شکل بگیرد.
روند صعودی بازار دست بالا را به فروشنده می‌دهد، در حالی که مسیر نزولی دست خریدار را برای تخفیف گرفتن بازتر می‌گذارد. البته این آمار تنها روایتگر مسیر طی‌شده است و به معنای تضمین صددرصدی آینده نیست.
نمودارهای تحلیلی بازار فلاح تهران
نمودارهای زیر همان عددهای گزارش را به تصویر تبدیل می‌کنند تا توزیع قیمت، سهم متراژ، عمق نسبت به عرف و امکانات در یک نگاه خوانا باشد — مکمل نقشه‌های مکانی بخش بعد.
نردبان قیمت هر متر؛ توزیع چارک و دهک در فلاح تهران
نمودار تحلیلی
این نمودار نشان می‌دهد بازار فروش در فلاح تهران چقدر فشرده یا کشیده است. فاصله زیاد بین چارک‌ها یعنی ناهمگنی قیمتی؛ فاصله کم یعنی بازار یکدست‌تر.
کاربرد: توضیح بازه مذاکره به مالک/مشتری بدون جدول خام.
سهم بازه‌های متراژ در عرضه فلاح
نمودار تحلیلی
عمق عرضه در هر باند متراژ مشخص می‌کند کجا بانک فایل برای فروش قوی‌تر است و کجا کمبود گزینه دارید.
کاربرد سازنده/سرمایه‌گذار: انتخاب متراژ قابل‌فروش قبل از تعریف محصول.
عمق بازار نسبت به عرف؛ فلاح تهران
نمودار تحلیلی
این دونات پاسخ می‌دهد بازار چقدر فرصت زیر‌عرف دارد و چقدر فایل بالاتر از بدنه بازار است.
کاربرد: فیلتر فرصت با Value Score.
پوشش امکانات داخل فایل‌های آپارتمان
نمودار تحلیلی
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرمعمول است و در مذاکره باید لحاظ شود.
کاربرد: اولویت‌بندی فیلتر امکانات هنگام ساخت بانک فایل.
نقشه و تحلیل مکانی؛ بازار فلاح تهران
نقشه‌های زیر تحلیل مکانی بازار فروش آپارتمان در محله فلاح شهر تهران هستند. هدف این بخش پاسخ به سه سؤال است:عرضه کجاست؟، ارزش نسبی کجاست؟ و بازدید را از کجا شروع کنیم؟ اگر به روش کار با نقشه حرفه‌ای علاقه دارید، آرشیو تحلیل بازار و صفحه تحلیل بازار املاک را هم ببینید.
نقشه شاخص بازار آپارتمان در فلاح تهران
فلاح · تهران
این نقشه نمای کلی پراکنش تجمیعی آگهی‌های آپارتمان در فلاح تهران است. برای تکرار همین تحلیل روی فایل خودتان از تحلیل بازار املاک استفاده کنید.
کاربرد: جلسه با مالک و نقطه شروع گزارش قیمت داده‌محور.
هیت‌مپ تراکم روی نقشه تیره؛ فلاح
فلاح · تهران
در بازار خرید و فروش فلاح تهران، تراکم یعنی کجا سریع‌تر چند گزینه هم‌سطح می‌بینید. نقشه تیره کمک می‌کند کانون‌ها را روی بافت واقعی محله ببینید. نمایش تجمیعی است و موقعیت تک‌آگهی افشا نمی‌شود.
کاربرد: محدود کردن محدوده جستجو و اولویت‌بندی محله‌گردی با ربات استخراج دیوار.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه تیره؛ فلاح تهران
فلاح · تهران
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی فلاح تهران است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
شبکه کمی تراکم روی نقشه روشن؛ فلاح
فلاح · تهران
برای کسانی که «چند فایل» می‌خواهند نه فقط رنگ. خانه‌های پررنگ با عدد بالاتر نمونه آماری قوی‌تری دارند (از حدود 456 فایل معتبر).
کاربرد: سنجش عمق محلی عرضه قبل از تعریف محدوده پروژه یا سرمایه.
سطح قیمت هر متر روی نقشه شهری؛ فلاح تهران
فلاح · تهران
این لایه می‌گوید کجای فلاح نسبت به عرف گران‌تر/ارزان‌تر است. مرجع: قیمت هر متر (135 میلیون تومان/متر). با بخش فرصت‌ها و Value Score کنار هم بخوانید.
کاربرد: قیمت‌گذاری نزدیک عرف و توضیح تفاوت خیابان‌به‌خیابان — قیمت‌گذاری با داده دیوار.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه شهری؛ فلاح تهران
فلاح · تهران
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی فلاح تهران است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
شکار فرصت‌ها؛ جایی که اختلاف قیمت فایل‌های مشابه به چشم می‌آید
- بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود 39.4٪ فایل با قیمتی پایین‌تر از عرف منطقه روی میز آمده‌اند.
- واحد 70 متری با نرخ 133 میلیون تومان برای هر متر مربع
- واحد 75 متری با نرخ 113 میلیون تومان برای هر متر مربع
- واحد 50 متری با نرخ 147 میلیون تومان برای هر متر مربع
- واحد 95 متری با نرخ 81 میلیون تومان برای هر متر مربع
- واحد 71 متری با نرخ 130 میلیون تومان برای هر متر مربع
- واحد 92 متری با نرخ 130 میلیون تومان برای هر متر مربع
- بیشتر این فایل‌های زیر قیمت، بازه متراژ پرتکرار «۶۰–۹۰ متر» را پوشش می‌دهند.
فراموش نکنید که قیمت پایین به‌تنهایی معجزه نمی‌کند؛ وضعیت سازه، امکانات واقعی، مدت زمان ماندگاری فایل در بازار و نقدشوندگی‌اش را همزمان کنار رقم پیشنهادی بسنجید.
راهبرد مذاکره با عدد واقعی
- کف قیمت برای شروع چانه‌زنی (نزدیک چارک پایین): 120 میلیون تومان/متر
- نرخ تعادلی و عرف معامله در بازار (میانگین قیمت): 135 میلیون تومان/متر
- رقم‌های بالاتر از این مرز، ارزش‌افزوده و توجیه محکمی می‌خواهند: 153 میلیون تومان/متر
این بازه‌ها بر اساس پراکندگی واقعی فایل‌های همین محدوده به دست آمده‌اند و باید کنار بازدید میدانی استفاده شوند.
جمع‌بندی کارشناسی
بررسی شرایط محله فلاح نشان می‌دهد که کفه ترازو در معاملات فعلی به سمت فروشنده‌ها سنگینی می‌کند.
- مهم‌ترین فرصت:خروجی مدل پردازش داده، واحدهای خوش‌قیمت‌تر از میانگین منطقه را استخراج کرده است که البته جزئیات شخصی آن‌ها محرمانه می‌ماند.
- مهم‌ترین ریسک:میزان اعتبار این ارزیابی در بالاترین حد قرار دارد، با این حال بازدید میدانی و راستی‌آزمایی مدارک برای تصمیم‌گیری نهایی ضروری است.
- کاربرد:این خروجی قطب‌نمای مناسبی برای قیمت‌گذاری، شکار فایل‌های ارزنده‌تر و چانه‌زنی اهالی بازار ملک شامل خریداران، مالکان، واسطه‌ها، سازندگان و سرمایه‌گذاران است. متری مرجع بازار: 135 میلیون تومان/متر — بازه رایج 120 میلیون تومان/متر تا 153 میلیون تومان/متر.
روش‌شناسی و کیفیت داده
- تعداد فایل خام: 502
- تعداد فایل معتبر پس از پالایش پرت‌ها: 456
- فایل‌های حذف‌شده/غیرعادی: 46
- بازه زمانی پوشش داده: از 1405/03/17 تا 1405/08/05
- شاخص مرکزی: میانه قیمت هر متر (مقاوم‌تر از میانگین در برابر آگهی غیرعادی)
- تشخیص زیر بازار: نسبت قیمت هر متر به میانه و عمق قیمت
- امتیاز اعتماد: 91 (بسیار بالا)
- کیفیت داده: 90.8٪
محدودیت مهم: این تحلیل بر اساس آگهی‌های موجود است، نه معاملات قطعی ثبت‌شده. ممکن است بخشی از بازار در داده نباشد. گزارش جایگزین کارشناسی میدانی نیست. برای اجرای همین روش روی فایل‌های خود،تحلیل بازار املاک و راهنمای تحلیل قیمت دیوار را ببینید.
سوالات متداول
قیمت هر متر آپارتمان در فلاح تهران چقدر است؟
بر اساس این تحلیل، قیمت معمول هر متر حدود 135 میلیون تومان/متر است و قیمت معمول کل نزدیک 8.9 میلیارد تومان گزارش شده.
کدام متراژ بیشتر در بازار دیده میشود؟
پرتراکمترین بازه در داده فعلی «۶۰–۹۰ متر» است.
برای خرید یا اجاره چه عددی منطقی است؟
با توجه به میانه و آستانههای مذاکره، محدوده هدف حدود 120 میلیون تومان/متر است؛ بازدید و مقایسه ضروری است.
آیا الان بازار به نفع خریدار است یا فروشنده؟
وضعیت فعلی: مناسب فروشنده و حدود 39.4٪ فایلها زیر عرفاند.
این تحلیل چند فایل را بررسی کرده؟
456 فایل معتبر پس از پالایش داده.
داده‌ها مربوط به چه بازه‌ای هستند؟
از 1405/03/17 تا 1405/08/05.
سازنده یا سرمایه‌گذار از این گزارش چه استفاده‌ای می‌کند؟
متراژ پرتقاضا (۶۰–۹۰ متر)، سطح قیمت قابل دفاع (135 میلیون تومان/متر) و وضعیت نقدشوندگی برای تصمیم ساخت یا ورود سرمایه.
محله خودتان را مثل فلاح تهران تحلیل کنید
این گزارش یک نمای کلی از وضعیت معاملات مسکن است. اگر مشاور، سازنده، سرمایه‌گذار یا مالکید و می‌خواهیدهمین منطق را روی فایل‌های واقعی محله خودتان اجرا کنید، مسیر فایلینگ دیوار این است: استخراج آگهی با لایسنس ربات → ساخت Dataset در میزکار → نقشه، امتیاز دسترسی، Value Score و گزارش جلسه.
ثبت‌نام میزکار رایگان است؛ برای استخراج خودکار و مقیاس حرفه‌ای، لایسنس ربات را فعال کنید تا داده محله‌تان همیشه تازه بماند.
