این تحلیل به کار چه کسانی می‌آید؟
بررسی بازار آپارتمان در قدوسی غربی شیراز ⟦DFN:4⟧ طوری تنظیم شده که بدون پیچیدگی‌های صوری، گره‌گشای کار فعالان بازار باشد. این گزارش بخشی از زنجیره ⟦DFN:8⟧تحلیل بازار املاک بر بستر فایلینگ دیوار است و از الگوی ⟦DFN:12⟧تحلیل قیمت آگهی‌های دیوار پیروی می‌کند. اگر قصد دارید ⟦DFN:16⟧محله خودتان را همین‌طور آنالیز کنید، با ثبت‌نام میزکار را کلید بزنید و برای استخراج سیستماتیک ⟦DFN:24⟧لایسنس ربات را فعال کنید.
بازار قدوسی غربی؛ خلاصه‌ای برای تصمیم‌گیری سریع
این گزارش، وضعیت فروش آپارتمان در محله قدوسی غربی شیراز را با زبانی خودمانی و اعداد واقعی بررسی می‌کند. هدف این است که پیش از هرگونه اقدام برای خرید، فروش یا قیمت‌گذاری، دیدگاهی شفاف از «وضعیت معمول بازار» به دست آورید. با 396 فایل بررسی‌شده، میانگین قیمت هر متر مربع به 285 میلیون تومان و قیمت کل به 46 میلیارد تومان رسیده است. نقدشوندگی این منطقه بسیار بالا و وضعیت بازار فعلی به نفع خریداران است.
- تعداد فایل‌های معتبر بررسی‌شده: 396
- بازه زمانی داده‌ها: از 1405/05/03 تا 1405/08/11
- قیمت معمول هر متر: 285 میلیون تومان/متر
- قیمت معمول کل واحد: 46 میلیارد تومان
- روند قیمت:
- وضعیت کلی بازار: مناسب خریدار
- میزان اعتماد به این تحلیل: 86 (بسیار بالا)
به زبان خیلی ساده:«میانه» یعنی نقطه وسط بازار؛ یعنی نیمی از فایل‌های موجود قیمتی کمتر و نیمی دیگر قیمتی بیشتر از این عدد دارند. این معیار نسبت به «میانگین»، مقاومت بیشتری در برابر آگهی‌های قیمتی نامتعارف از خود نشان می‌دهد و تصویر واقعی‌تری از بازار ارائه می‌دهد.
شاخص‌های اصلی بازار
این کارت‌ها مهم‌ترین عددهایی هستند که قبل از تصمیم‌گیری باید ببینید.
وضعیت بازار به زبان ساده
- شرایط این روزهای قدوسی غربی کاملاً به نفع خریدار رقم خورده است.
- 39.6٪ فایل زیر بازار
- نقدشوندگی بالا
- سرعت معامله و جذب فایل‌های اکازیون در این محدوده بسیار بالا بوده و شاخص نقدشوندگی عدد 165 را نشان می‌دهد.
- بررسی فایلینگ منطقه گویای آن است که حدود 39.6٪ از فایلها با قیمت پایین‌تر از میانگین، 20.5٪ در کانال قیمتی معمول و 39.9٪ بالاتر از عرف منطقه عرضه شده‌اند.
- نرخ هر مترمربع نوسان قابل‌توجهی دارد و شاخص CV روی عدد 24.8 ایستاده که یعنی دست خریدار برای چانه‌زنی و پیدا کردن قیمت‌های پرت باز است.
- سطح اعتماد به این تحلیل: بسیار بالا.
- کف قیمت مرجع در این محله 285 میلیون تومان اعلام میشود و بیشتر معاملات در بازه 247 میلیون تومان تا 332 میلیون تومان جوش می‌خورد.
- ۸۰٪ فایلها بین 176 میلیون تومان تا 380 میلیون تومان در هر متر قیمت‌گذاری شده‌اند.
- چون اختلاف قیمت بین فایل‌های مشابه چشمگیر است، حتماً پیش از هرگونه واریز بیعانه، ارزش واقعی ملک را با شرایط روز بازار بسنجید.
- یک آپارتمان معمولی و عرف در این محدوده با متراژ تقریبی 167 متر، رقمی حدود 46 میلیارد تومان آب می‌خورد.
راهنمای کاربردی برای نقش‌های مختلف
اگر خریدار یا مستأجر هستید
ملاک ارزیابی‌تان را میانه بازار روی رقم 285 میلیون تومان/متر بگذارید. واحدهایی که بالاتر از 332 میلیون تومان/متر قیمت خورده‌اند، حتماً نیاز به بررسی دقیق دارند. حدود 39.6٪ از فایلها پایین‌تر از عرف منطقه هستند؛ این موارد را با عیارسنجی کیفیت ساخت و مشاعات جدا کنید. برای چانه‌زنی با مالک هم محدوده 247 میلیون تومان/متر هدف مناسبی است.
اگر فروشنده یا موجر هستید
فایل‌هایی که قیمتشان به میانه بازار یعنی 285 میلیون تومان/متر نزدیک‌تر است، منطقی‌تر معامله می‌شوند. اگر نرخی بالاتر از 332 میلیون تومان/متر پیشنهاد شد، ملک باید مزیت رقابتی محکمی مثل نوساز بودن یا موقعیت تاپ داشته باشد.
اگر مشاور املاک هستید
میانه 285 میلیون تومان/متر قطب‌نمای شما در جلسه با مالک باشد. فایل‌های خوش‌قیمت زیر بازار را جدی‌تر دنبال کنید و در معرفی ملک به خریدار، روی متراژهای پرمتقاضی (۱۵۰–۲۵۰ متر) متمرکز شوید. وضعیت نقدشوندگی فعلی بازار در حد نقدشوندگی بسیار بالا قرار دارد. برای تکرار همین گزارش روی محله‌های خودتان:لایسنس ربات + میزکار.
اگر سرمایه‌گذار هستید
هنگام بررسی فایلها، هم‌زمان به سه ضلع «قیمت اکازیون، قدرت نقدشوندگی و روند بازار» دقت کنید. فراموش نکنید هر فایل ارزانی به‌معنای سود سریع در فروش مجدد نیست. رصد مداوم محله‌ها را باتحلیل بازار فایلینگ روی Dataset خودتان انجام دهید.
اگر سازنده یا انبوه‌ساز هستید
پرطرفدارترین متراژ در این محدوده بازه «۱۵۰–۲۵۰ متر» است. ارزش واقعی واحد به رقم 285 میلیون تومان/متر نزدیک‌تر است؛ اگر روی واحدهای لوکس کار می‌کنید، باید دلایل اختلاف قیمت فایل با میانگین محله را برای مشتری کاملاً شفاف کنید. قبل از تصمیم پروژه، محله هدف را درمیزکار با داده زنده دیوار بسازید.
تحلیل قیمت هر متر (و عرف معامله)
عدد اصلی مقایسه آگهی‌ها «قیمت هر متر» است؛ چون متراژ واحدها یکسان نیست. بازه‌ها از صدک‌های واقعی داده محاسبه شده‌اند، نه حدس کارشناسی.
| قیمت میانه هر متر | 285 میلیون تومان/متر |
|---|---|
| بازه معمول نیمی از فایلها | 247 میلیون تومان/متر تا 332 میلیون تومان/متر |
| بازه وسیع‌تر (اغلب بازار) | 176 میلیون تومان/متر تا 380 میلیون تومان/متر |
| محدوده ارزان‌تر (حدود چارک پایین) | 247 میلیون تومان/متر |
| محدوده گران‌تر (حدود چارک بالا) | 332 میلیون تومان/متر |
ترکیب قیمت‌گذاری بازار: 39.6٪ زیر بازار، 20.5٪ معمول، 39.9٪ بالای بازار.
تحلیل متراژ؛ کدام سایز بیشتر عرضه شده؟
مقایسه بازه‌های متراژ نسبت به قیمت هر متر بازار (285 میلیون تومان/متر).
| بازه متراژ | تعداد | سهم | متراژ معمول | قیمت هر متر | قیمت کل معمول |
|---|---|---|---|---|---|
| ۶۰–۹۰ متر | 3 | 0.8 | 82 متر | 183 میلیون تومان/متر | 15 میلیارد تومان |
| ۹۰–۱۵۰ متر | 143 | 36.1 | 120 متر | 246 میلیون تومان/متر | 32 میلیارد تومان |
| ۱۵۰–۲۵۰ متر | 219 | 55.3 | 195 متر | 290 میلیون تومان/متر | 56.5 میلیارد تومان |
| ۲۵۰+ متر | 31 | 7.8 | 300 متر | 330 میلیون تومان/متر | 95.8 میلیارد تومان |
اگر خریدارید، از بازه پرتقاضا شروع کنید چون انتخاب و مقایسه آسان‌تر است. اگر سازنده‌اید، همین بازه معمولاً نقدشوندگی بهتری دارد.
امکانات؛ چه چیزی در این بازار رایج است؟
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرعادی است و در مذاکره باید لحاظ شود.
- آسانسور: 96.5٪
- پارکینگ: 98.0٪
- انباری: 98.2٪
- بالکن: 46.7٪
- استخر: 0.8٪
- جکوزی: 0.8٪
امکانات و دسترسی‌های منطقه
امکانات قدوسی غربی شیراز فعلاً محاسبه نشد: پاسخ سرویس نقشه طول کشید. لطفاً چند دقیقه بعد دوباره تلاش کنید.
جهت‌گیری بازار؛ قیمت‌ها چه سرنوشتی دارند؟
- برآیند کلی بازار: شرایط به نفع خریدار رقم خورده است.
- نوسان هفتگی قیمت: 1.1٪.
- تغییرات فصلی بازار: -48.2٪.
- در همین حال، نزدیک به 39.6٪ از فایلها با نرخی پایین‌تر از میانگین منطقه عرضه شده‌اند.
برتری روند صعودی معمولاً دست مالک را در معامله باز می‌گذارد؛ در مقابل، جریان نزولی فضا را برای چانه‌زنی خریدار آماده‌تر می‌کند. این آمار نشان‌دهنده مسیر طی‌شده قیمت‌هاست و به‌معنای پیش‌بینی قطعی آینده بازار نیست.
نمودارهای تحلیلی بازار قدوسی غربی شیراز
نمودارهای زیر همان عددهای گزارش را به تصویر تبدیل می‌کنند تا توزیع قیمت، سهم متراژ، عمق نسبت به عرف و امکانات در یک نگاه خوانا باشد — مکمل نقشه‌های مکانی بخش بعد.
نردبان قیمت هر متر؛ توزیع چارک و دهک در قدوسی غربی شیراز
نمودار تحلیلی
این نمودار نشان می‌دهد بازار فروش در قدوسی غربی شیراز چقدر فشرده یا کشیده است. فاصله زیاد بین چارک‌ها یعنی ناهمگنی قیمتی؛ فاصله کم یعنی بازار یکدست‌تر.
کاربرد: توضیح بازه مذاکره به مالک/مشتری بدون جدول خام.
سهم بازه‌های متراژ در عرضه قدوسی غربی
نمودار تحلیلی
عمق عرضه در هر باند متراژ مشخص می‌کند کجا بانک فایل برای فروش قوی‌تر است و کجا کمبود گزینه دارید.
کاربرد سازنده/سرمایه‌گذار: انتخاب متراژ قابل‌فروش قبل از تعریف محصول.
عمق بازار نسبت به عرف؛ قدوسی غربی شیراز
نمودار تحلیلی
این دونات پاسخ می‌دهد بازار چقدر فرصت زیر‌عرف دارد و چقدر فایل بالاتر از بدنه بازار است.
کاربرد: فیلتر فرصت با Value Score.
پوشش امکانات داخل فایل‌های آپارتمان
نمودار تحلیلی
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرمعمول است و در مذاکره باید لحاظ شود.
کاربرد: اولویت‌بندی فیلتر امکانات هنگام ساخت بانک فایل.
نقشه و تحلیل مکانی؛ بازار قدوسی غربی شیراز
نقشه‌های زیر تحلیل مکانی بازار فروش آپارتمان در محله قدوسی غربی شهر شیراز هستند. هدف این بخش پاسخ به سه سؤال است:عرضه کجاست؟، ارزش نسبی کجاست؟ و بازدید را از کجا شروع کنیم؟ اگر به روش کار با نقشه حرفه‌ای علاقه دارید، آرشیو تحلیل بازار و صفحه تحلیل بازار املاک را هم ببینید.
نقشه شاخص بازار آپارتمان در قدوسی غربی شیراز
قدوسی غربی · شیراز
این نقشه نمای کلی پراکنش تجمیعی آگهی‌های آپارتمان در قدوسی غربی شیراز است. برای تکرار همین تحلیل روی فایل خودتان از تحلیل بازار املاک استفاده کنید.
کاربرد: جلسه با مالک و نقطه شروع گزارش قیمت داده‌محور.
هیت‌مپ تراکم روی نقشه تیره؛ قدوسی غربی
قدوسی غربی · شیراز
در بازار خرید و فروش قدوسی غربی شیراز، تراکم یعنی کجا سریع‌تر چند گزینه هم‌سطح می‌بینید. نقشه تیره کمک می‌کند کانون‌ها را روی بافت واقعی محله ببینید. نمایش تجمیعی است و موقعیت تک‌آگهی افشا نمی‌شود.
کاربرد: محدود کردن محدوده جستجو و اولویت‌بندی محله‌گردی با ربات استخراج دیوار.
شبکه کمی تراکم روی نقشه روشن؛ قدوسی غربی
قدوسی غربی · شیراز
برای کسانی که «چند فایل» می‌خواهند نه فقط رنگ. خانه‌های پررنگ با عدد بالاتر نمونه آماری قوی‌تری دارند (از حدود 396 فایل معتبر).
کاربرد: سنجش عمق محلی عرضه قبل از تعریف محدوده پروژه یا سرمایه.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه روشن؛ قدوسی غربی شیراز
قدوسی غربی · شیراز
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی قدوسی غربی شیراز است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
سطح قیمت هر متر روی نقشه شهری؛ قدوسی غربی شیراز
قدوسی غربی · شیراز
این لایه می‌گوید کجای قدوسی غربی نسبت به عرف گران‌تر/ارزان‌تر است. مرجع: قیمت هر متر (285 میلیون تومان/متر). با بخش فرصت‌ها و Value Score کنار هم بخوانید.
کاربرد: قیمت‌گذاری نزدیک عرف و توضیح تفاوت خیابان‌به‌خیابان — قیمت‌گذاری با داده دیوار.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه شهری؛ قدوسی غربی شیراز
قدوسی غربی · شیراز
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی قدوسی غربی شیراز است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
شکارگاه‌های بازار و پتانسیل‌های پنهان خرید (بدون معرفی مستقیم ملک)
- بررسی‌ها نشان می‌دهد که نزدیک به 39.6٪ از فایل‌های منطقه با قیمتی پایین‌تر از میانگین نرخ منطقه عرضه شده‌اند که اختلاف قیمت معناداری با موارد مشابه دارند.
- گزینه ۱۳۴ متری با نرخ 291 میلیون تومان هر متر؛ نمونه‌ای از اختلاف قیمت در فایل‌های هم‌رده.
- مورد ۱۳۵ متری با بهای 289 میلیون تومان در هر متر؛ تجربه‌ای متفاوت از نوسان قیمت در متراژهای نزدیک.
- واحد ۱۴۰ متری با برآورد 276 میلیون تومان برای هر متر؛ گواهی بر گستردگی دامنه قیمت‌ها در فایل‌های مشابه.
- مورد دیگری با مساحت ۱۳۵ متر و قیمت 295 میلیون تومان به ازای هر متر مربع.
- پروژه ۱۴۰ متری دیگر با نرخ پیشنهادی 293 میلیون تومان بر اساس هر متر.
- نمونه ۱۴۰ متری با ارزش‌گذاری 293 میلیون تومان در هر متر مربع ازگیف‌های ارزان‌تر بازار.
- با این حال، بیشتر این فرصت‌های اکازیون و خوش‌قیمت در بازه متراژ «۱۵۰ تا ۲۵۰ متر» به چشم می‌خورند.
فراموش نکنید که ارزان بودنِ یک فایل تمام ماجرا نیست؛ حتماً کیفیت متریال، وضعیت سند، مدت‌زمان حضور ملک در بازار و قدرت نقدشوندگی‌اش را در کنار عدد و رقم‌ها بسنجید تا خرید مطمئنی داشته باشید.
راهبرد مذاکره با عدد واقعی
- کف قیمت برای شروع چانه زنی (نزدیک چارک پایین): 247 میلیون تومان/متر
- نرخ عرف و میانه بازار برای املاک مشابه: 285 میلیون تومان/متر
- فایل‌های بالاتر از این نرخ، ارزش افزوده یا توجیه محکمی می‌خواهند: 332 میلیون تومان/متر
این مرزهای قیمتی از آگهی‌های همین محدوده به دست آمده‌اند، اما جایگزین چانه زنی حضوری و بررسی سند نیستند.
جمع‌بندی کارشناسی
در مجموع، بازار قدوسی غربی در شیراز این روزها کاملاً به نفع خریدار پیش می‌رود.
- مهم‌ترین فرصت:بررسی پراکندگی قیمت‌ها نشان می‌دهد که تعدادی فایل ارزنده زیر نرخ عرف منطقه شناسایی شده‌اند که جزئیاتشان محرمانه می‌ماند.
- مهم‌ترین ریسک:با توجه به اعتبار داده‌ها، سطح اطمینان تحلیل بسیار بالا است؛ با این حال، بازدید میدانی و راستی‌آزمایی مدارک پیش از معامله نباید فراموش شود.
- کاربرد:این خروجی می‌تواند راهنمای عمل خوبی برای قیمت‌گذاری، پیدا کردن فایل‌های اکازیون و چانه‌زنی مالکان، خریداران، مشاوران و سرمایه‌گذاران باشد. متری مرجع بازار: 285 میلیون تومان/متر — بازه رایج 247 میلیون تومان/متر تا 332 میلیون تومان/متر.
روش‌شناسی و کیفیت داده
- تعداد فایل خام: 448
- تعداد فایل معتبر پس از پالایش پرت‌ها: 396
- فایل‌های حذف‌شده/غیرعادی: 52
- بازه زمانی پوشش داده: از 1405/05/03 تا 1405/08/11
- شاخص مرکزی: میانه قیمت هر متر (مقاوم‌تر از میانگین در برابر آگهی غیرعادی)
- تشخیص زیر بازار: نسبت قیمت هر متر به میانه و عمق قیمت
- امتیاز اعتماد: 86 (بسیار بالا)
- کیفیت داده: 88.4٪
محدودیت مهم: این تحلیل بر اساس آگهی‌های موجود است، نه معاملات قطعی ثبت‌شده. ممکن است بخشی از بازار در داده نباشد. گزارش جایگزین کارشناسی میدانی نیست. برای اجرای همین روش روی فایل‌های خود،تحلیل بازار املاک و راهنمای تحلیل قیمت دیوار را ببینید.
سوالات متداول
قیمت هر متر آپارتمان در قدوسی غربی شیراز چقدر است؟
بر اساس این تحلیل، قیمت معمول هر متر حدود 285 میلیون تومان/متر است و قیمت معمول کل نزدیک 46 میلیارد تومان گزارش شده.
کدام متراژ بیشتر در بازار دیده میشود؟
پرتراکمترین بازه در داده فعلی «۱۵۰–۲۵۰ متر» است.
برای خرید یا اجاره چه عددی منطقی است؟
با توجه به میانه و آستانههای مذاکره، محدوده هدف حدود 247 میلیون تومان/متر است؛ بازدید و مقایسه ضروری است.
آیا الان بازار به نفع خریدار است یا فروشنده؟
وضعیت فعلی: مناسب خریدار و حدود 39.6٪ فایلها زیر عرفاند.
این تحلیل چند فایل را بررسی کرده؟
396 فایل معتبر پس از پالایش داده.
داده‌ها مربوط به چه بازه‌ای هستند؟
از 1405/05/03 تا 1405/08/11.
سازنده یا سرمایه‌گذار از این گزارش چه استفاده‌ای می‌کند؟
متراژ پرتقاضا (۱۵۰–۲۵۰ متر)، سطح قیمت قابل دفاع (285 میلیون تومان/متر) و وضعیت نقدشوندگی برای تصمیم ساخت یا ورود سرمایه.
بازار محله‌تان را دقیقاً مثل قدوسی غربی شیراز رصد کنید
این تحلیل، نمونه‌ای از ارزیابی داده‌محور قیمت‌هاست. اگر به عنوان مشاور، سازنده، سرمایه‌گذار یا مالک می‌خواهید دقیقاً همین روش را روی فایل‌های محله خودتان پیاده کنید، مسیر کار این است: استخراج آگهی‌ها با ربات تخصصی، ساخت پایگاه داده در میزکار، بررسی نقشه، امتیاز دسترسی، محاسبه ارزش واقعی (Value Score) و تهیه گزارش کارشناسی.
ثبت‌نام میزکار رایگان است؛ برای خروجی گرفتن و کار حرفه‌ای، لایسنس ربات را فعال کنید تا همیشه از قیمت‌های جدید قدوسی غربی باخبر باشید.
