این گزارش دقیقاً به کار چه کسانی می‌آید؟
بررسی بازار آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز (فروش) طوری تنظیم شده که بدون گیج‌شدن در اصطلاحات پیچیده، برای همکاران و خریداران قابل‌استفاده باشد. این تحلیل بخشی از داده‌های ⟦DFN:411⟧تحلیل بازار املاک فایلینگ دیوار است و با همان مبنای تحلیل قیمت آگهی‌های دیوار جمع‌آوری شده. اگر می‌خواهید محله خودتان را همین‌طور آنالیز کنید، با ثبت‌نام میزکار جلو بروید و برای استخراج و مقایسه لایسنس ربات را فعال کنید.
چکیده وضعیت بازار املاک فرهنگ‌شهر شیراز
اینجا بازار آپارتمان در فرهنگ‌شهر شیراز را بی‌تعارف و با استناد به ارقام واقعی زیر ذره‌بین برده‌ایم تا پیش از هرگونه نشست یا تعیین قیمت، دستتان بیاید نبض بازار دست کیست و عرف فایلینگ چطور می‌چرخد.
- تعداد فایل‌های معتبر بررسی‌شده: 411
- بازه زمانی داده‌ها: از 1404/11/02 تا 1405/08/06
- قیمت معمول هر متر: 138 میلیون تومان/متر
- قیمت معمول کل واحد: 18 میلیارد تومان
- روند قیمت: +17.3٪
- وضعیت کلی بازار: متعادل
- میزان اعتماد به این تحلیل: 81 (بالا)
به زبان خیلی ساده:وقتی از میانه حرف می‌زنیم، یعنی دقیقاً وسط بازی ایستاده‌ایم؛ جایی که نصف فایل‌های بازار بالاتر و نصف دیگر پایین‌تر از این رقم معامله می‌شوند و این معیار، برخلاف میانگین‌های کشکی، گول قیمت‌های پرت آگهی‌ها را نمی‌خورد.
شاخص‌های اصلی بازار
این کارت‌ها مهم‌ترین عددهایی هستند که قبل از تصمیم‌گیری باید ببینید.
وضعیت بازار به زبان ساده
- بازار آپارتمان در فرهنگ‌شهر شیراز این روزها روی دور تعادل افتاده و خریدار و فروشنده تا حدودی همدیگر را درک می‌کنند.
- 39.9٪ فایل زیر بازار
- روند صعودی +17.3٪
- نقدشوندگی بالا
- فضای مذاکره بالا
- وضعیت نقدشوندگی فایلها واقعاً عالی است و ملک خوش‌قیمت معطلچ نمی‌ماند (امتیاز نقدشوندگی: 154).
- وقتی به تابلو قیمت‌ها نگاه می‌کنیم، حدود 39.9٪ از فایلها با قیمت‌های پایین‌تر از عرف عرضه شده‌اند، 20.2٪ در محدوده منطقی و معمول می‌چرخند و 39.9٪ باقی‌مانده بالاتر از ارزش عرفی منطقه قیمت‌گذاری شده‌اند.
- شاخص پراکندگی قیمت‌ها (CV=47.0) حکایت از این دارد که مالکان ساز ساز خود را می‌زنند و اختلاف قیمت فایل‌های مشابه در محله چشمگیر است؛ همین موضوع دست خریدار را برای چانه زدن باز می‌گذارد.
- خروجی این تحلیل با اتکا به داده‌های کافی استخراج شده و سطح اعتماد به آن بالا است.
- نرخ کف و مبنا در این محدوده 138 میلیون تومان در هر متر است، در حالی که بیشتر معاملات و فایلها در بازه رایج 110 میلیون تومان تا 189 میلیون تومان در هر متر معامله می‌شوند.
- بخش عمده‌ای از فایلها یعنی ۸۰٪ از آگهی‌ها، برچسب قیمتی بین 59 میلیون تومان تا 248 میلیون تومان در هر متر را روی خود دارند.
- به دلیل اختلاف قیمت زیادی که بین فایل‌های مشابه وجود دارد، حتماً پیش از اقدام به بازدید، عیار قیمت هر متر را با شرایط روز بازار بسنجید.
- برای خرید یک واحد آپارتمان متداول در این محله (به متراژ حدود ۱۳۵ متر)، باید رقمی در حدود 18 میلیارد تومان کنار بگذارید.
راهنمای کاربردی برای نقش‌های مختلف
اگر خریدار یا مستأجر هستید
عیار فایلها را با میانگین 138 میلیون تومان/متر بسنجید. روی آگهی‌های بالاتر از 189 میلیون تومان/متر با دیده‌بان احتیاط قدم بگذارید. حدود 39.9٪ فایلها زیر قیمت منطقه پدیده آمده‌اند که باید متریال و مشاعاتشان را دو دستی چک کنید؛ حد تعادل مذاکره روی رقم 110 میلیون تومان/متر می‌چرخد.
اگر فروشنده یا موجر هستید
فایل‌هایی که روی کانال 138 میلیون تومان/متر قیمت خورده‌اند، چفت‌وجفت‌تر با بازار جلو می‌روند و مالک‌هایشان انعطاف بهتری دارند. عبور از خط 189 میلیون تومان/متر نیازی مبرم به توجیه دارد؛ مثل سند تک‌برگ، متریال خاص یا موقعیت تاپ. دماسنج بازار نشانگر رشد +17.3٪ است.
اگر مشاور املاک هستید
روی عدد 138 میلیون تومان/متر به‌عنوان فرمان فرمانروا در چانه‌زنی با مالک حساب کنید، فایل‌های کف بازار را گلچین کنید، و متراژهای خوش‌فروش (۹۰–۱۵۰ متر) را به متقاضی واقعی پیشنهاد بدهید. نبض معاملات: نقدشوندگی بسیار بالا. برای گرفتن چنین خروجی زنده‌ای روی محله خودتان: لایسنس ربات + میزکار.
اگر سرمایه‌گذار هستید
سه ضلع «قیمت اکازیون + نقدشوندگی بالا + جهت حرکت بازار» را همزمان ببینید. دمای کلی بازار متعادل و بردار رشد روی +17.3٪ قرار دارد. یادتان باشد هر فایل ارزانی، به‌خودی‌خود شانس فروش فوری ندارد. تحلیل گام‌به‌گام محله‌ها را با تحلیل بازار فایلینگ روی دیتاست اختصاصی خودتان پیاده کنید.
اگر سازنده یا انبوه‌ساز هستید
بیشترین دادوستدها در این بازه روی متراژ «۹۰–۱۵۰ متر» جوش می‌خورد. کف قیمت ارزنده حول‌وحوش نرخ (138 میلیون تومان/متر) می‌چرخد؛ اگر واحد لوکسی دارید، باید دلایل اختلاف قیمت تا سقف عرف منطقه را موشکافانه برای خریدار بشویید. پیش از نهایی کردن معامله، وضعیت ملک را در میزکار با داده‌های زنده‌ی دیوار سبک‌سنگین کنید.
تحلیل قیمت هر متر (و عرف معامله)
عدد اصلی مقایسه آگهی‌ها «قیمت هر متر» است؛ چون متراژ واحدها یکسان نیست. بازه‌ها از صدک‌های واقعی داده محاسبه شده‌اند، نه حدس کارشناسی.
| قیمت میانه هر متر | 138 میلیون تومان/متر |
|---|---|
| بازه معمول نیمی از فایلها | 110 میلیون تومان/متر تا 189 میلیون تومان/متر |
| بازه وسیع‌تر (اغلب بازار) | 59 میلیون تومان/متر تا 248 میلیون تومان/متر |
| محدوده ارزان‌تر (حدود چارک پایین) | 110 میلیون تومان/متر |
| محدوده گران‌تر (حدود چارک بالا) | 189 میلیون تومان/متر |
ترکیب قیمت‌گذاری بازار: 39.9٪ زیر بازار، 20.2٪ معمول، 39.9٪ بالای بازار.
تحلیل متراژ؛ کدام سایز بیشتر عرضه شده؟
مقایسه بازه‌های متراژ نسبت به قیمت هر متر بازار (138 میلیون تومان/متر).
| بازه متراژ | تعداد | سهم | متراژ معمول | قیمت هر متر | قیمت کل معمول |
|---|---|---|---|---|---|
| ۶۰–۹۰ متر | 25 | 6.1 | 80 متر | 113 میلیون تومان/متر | 8.2 میلیارد تومان |
| ۹۰–۱۵۰ متر | 225 | 54.7 | 120 متر | 130 میلیون تومان/متر | 15.2 میلیارد تومان |
| ۱۵۰–۲۵۰ متر | 142 | 34.5 | 177 متر | 171 میلیون تومان/متر | 28.5 میلیارد تومان |
| ۲۵۰+ متر | 19 | 4.6 | 260 متر | 167 میلیون تومان/متر | 43 میلیارد تومان |
اگر خریدارید، از بازه پرتقاضا شروع کنید چون انتخاب و مقایسه آسان‌تر است. اگر سازنده‌اید، همین بازه معمولاً نقدشوندگی بهتری دارد.
امکانات؛ چه چیزی در این بازار رایج است؟
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرعادی است و در مذاکره باید لحاظ شود.
- آسانسور: 75.4٪
- پارکینگ: 87.6٪
- انباری: 79.6٪
- بالکن: 40.4٪
- استخر: 1.5٪
- جکوزی: 0.7٪
امکانات و دسترسی‌های منطقه
امکانات فرهنگ شهر شیراز فعلاً محاسبه نشد: پاسخ سرویس نقشه طول کشید. لطفاً چند دقیقه بعد دوباره تلاش کنید.
جهت‌گیری بازار؛ قیمت‌ها کجای کارند؟
- برآیند کلی روند بازار: متعادل.
- نوسان ماهانه قیمت هر مترمربع: +17.3٪.
- تغییرات هفتگی: 0.0٪.
- تغییرات ماهانه: 17.3٪.
- تغییرات فصلی: 102.7٪.
- در همین بازار، حدود 39.9٪ از فایلها با قیمتی پایین‌تر از میانگین منطقه عرضه شده‌اند.
روند صعودی معمولاً دست مالک را برای قیمت‌گذاری بالاتر باز می‌گذارد و روند نزولی میدان را به نفع خریدار تغییر می‌دهد. با این حال، این داده‌ها تنها بازتابی از تحولات اخیر هستند و به معنای پیش‌بینی قطعی آینده نیستند.
نمودارهای تحلیلی بازار فرهنگ شهر شیراز
نمودارهای زیر همان عددهای گزارش را به تصویر تبدیل می‌کنند تا توزیع قیمت، سهم متراژ، عمق نسبت به عرف و امکانات در یک نگاه خوانا باشد — مکمل نقشه‌های مکانی بخش بعد.
نردبان قیمت هر متر؛ توزیع چارک و دهک در فرهنگ شهر شیراز
نمودار تحلیلی
این نمودار نشان می‌دهد بازار فروش در فرهنگ شهر شیراز چقدر فشرده یا کشیده است. فاصله زیاد بین چارک‌ها یعنی ناهمگنی قیمتی؛ فاصله کم یعنی بازار یکدست‌تر.
کاربرد: توضیح بازه مذاکره به مالک/مشتری بدون جدول خام.
سهم بازه‌های متراژ در عرضه فرهنگ شهر
نمودار تحلیلی
عمق عرضه در هر باند متراژ مشخص می‌کند کجا بانک فایل برای فروش قوی‌تر است و کجا کمبود گزینه دارید.
کاربرد سازنده/سرمایه‌گذار: انتخاب متراژ قابل‌فروش قبل از تعریف محصول.
عمق بازار نسبت به عرف؛ فرهنگ شهر شیراز
نمودار تحلیلی
این دونات پاسخ می‌دهد بازار چقدر فرصت زیر‌عرف دارد و چقدر فایل بالاتر از بدنه بازار است.
کاربرد: فیلتر فرصت با Value Score.
پوشش امکانات داخل فایل‌های آپارتمان
نمودار تحلیلی
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرمعمول است و در مذاکره باید لحاظ شود.
کاربرد: اولویت‌بندی فیلتر امکانات هنگام ساخت بانک فایل.
نقشه و تحلیل مکانی؛ بازار فرهنگ شهر شیراز
نقشه‌های زیر تحلیل مکانی بازار فروش آپارتمان در محله فرهنگ شهر شهر شیراز هستند. هدف این بخش پاسخ به سه سؤال است: عرضه کجاست؟، ارزش نسبی کجاست؟ و بازدید را از کجا شروع کنیم؟ اگر به روش کار با نقشه حرفه‌ای علاقه دارید، آرشیو تحلیل بازار و صفحه تحلیل بازار املاک را هم ببینید.
نقشه شاخص بازار آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز
فرهنگ شهر · شیراز
این نقشه نمای کلی پراکنش تجمیعی آگهی‌های آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز است. برای تکرار همین تحلیل روی فایل خودتان از تحلیل بازار املاک استفاده کنید.
کاربرد: جلسه با مالک و نقطه شروع گزارش قیمت داده‌محور.
هیت‌مپ تراکم روی نقشه تیره؛ فرهنگ شهر
فرهنگ شهر · شیراز
در بازار خرید و فروش فرهنگ شهر شیراز، تراکم یعنی کجا سریع‌تر چند گزینه هم‌سطح می‌بینید. نقشه تیره کمک می‌کند کانون‌ها را روی بافت واقعی محله ببینید. نمایش تجمیعی است و موقعیت تک‌آگهی افشا نمی‌شود.
کاربرد: محدود کردن محدوده جستجو و اولویت‌بندی محله‌گردی با ربات استخراج دیوار.
شبکه کمی تراکم روی نقشه روشن؛ فرهنگ شهر
فرهنگ شهر · شیراز
برای کسانی که «چند فایل» می‌خواهند نه فقط رنگ. خانه‌های پررنگ با عدد بالاتر نمونه آماری قوی‌تری دارند (از حدود 411 فایل معتبر).
کاربرد: سنجش عمق محلی عرضه قبل از تعریف محدوده پروژه یا سرمایه.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه روشن؛ فرهنگ شهر شیراز
فرهنگ شهر · شیراز
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی فرهنگ شهر شیراز است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
سطح قیمت هر متر روی نقشه شهری؛ فرهنگ شهر شیراز
فرهنگ شهر · شیراز
این لایه می‌گوید کجای فرهنگ شهر نسبت به عرف گران‌تر/ارزان‌تر است. مرجع: قیمت هر متر (138 میلیون تومان/متر). با بخش فرصت‌ها و Value Score کنار هم بخوانید.
کاربرد: قیمت‌گذاری نزدیک عرف و توضیح تفاوت خیابان‌به‌خیابان — قیمت‌گذاری با داده دیوار.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه شهری؛ فرهنگ شهر شیراز
فرهنگ شهر · شیراز
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی فرهنگ شهر شیراز است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
شکار فرصت‌ها در بازار (بدون معرفی ملک خاص)
- بررسی‌ها نشان می‌دهد که حدود 39.9٪ از فایل‌های موجود، پایین‌تر از نرخ عرف منطقه قیمت‌گذاری شده‌اند.
- متراژ ۱۳۲ متر مربع با قیمت 127 میلیون تومان برای هر متر
- متراژ ۱۴۵ متر مربع با قیمت 128 میلیون تومان برای هر متر
- متراژ ۹۸ متر مربع با قیمت 98 میلیون تومان برای هر متر
- متراژ ۱۳۵ متر مربع با قیمت 124 میلیون تومان برای هر متر
- متراژ ۱۵۱ متر مربع با قیمت 123 میلیون تومان برای هر متر
- متراژ ۱۲۶ متر مربع با قیمت 133 میلیون تومان برای هر متر
- بیشتر این پلاک‌های اکازیون در بازه متراژ کاربردی «۹۰ تا ۱۵۰ متر» جابه‌جا می‌شوند.
یادتان باشد هر قیمت پایینی به معنای برد قطعی نیست؛ کیفیت ساخت، مشاعات، مدت زمان فایل شدن و قدرت نقدشوندگی را در کنار عدد و رقم بسنجید.
راهبرد مذاکره با عدد واقعی
- کف قیمت برای شروع چانه زنی (نزدیک به چارک پایین بازار): 110 میلیون تومان/متر
- کفه ترازو و میانگین قیمت منطقی فایل ها: 138 میلیون تومان/متر
- نرخ های بالاتر از این مرز، ارزش افزوده یا توجیه محکمی نیاز دارند: 189 میلیون تومان/متر
این مرزوبخش های قیمتی از دل آگهی های همین فایلینگ بیرون کشیده شده و جایگزین بازدید میدانی و کارشناسی ملک نیست.
جمع‌بندی کارشناسی
نبض بازار مسکن فرهنگ شهر در شیراز این روزها روی دور تعادل می‌چرخد.
- مهم‌ترین فرصت:بررسی فایل‌های مشابه نشان می‌دهد که فاصله قیمتی قابل‌توجهی بین واحدهای این محدوده وجود دارد و گزینه‌های زیر بازار دسته‌بندی شده‌اند، هرچند جزئیات مالکیت محفوظ است.
- مهم‌ترین ریسک:با توجه به اعتبار داده‌ها، سطح اتکا به این تحلیل بالا ارزیابی میشود؛ با این حال، بازدید میدانی و راستی‌آزمایی مدارک، شرط اصلی برای ورود مطمئن به معامله است.
- کاربرد:این ارزیابی راهنمای عملی خریداران، مالکان، مشاوران و سرمایه‌گذاران برای قیمت‌گذاری، غربالگری فایلها و چانه‌زنی است. متری مرجع بازار: 138 میلیون تومان/متر — بازه رایج 110 میلیون تومان/متر تا 189 میلیون تومان/متر.
روش‌شناسی و کیفیت داده
- تعداد فایل خام: 481
- تعداد فایل معتبر پس از پالایش پرت‌ها: 411
- فایل‌های حذف‌شده/غیرعادی: 70
- بازه زمانی پوشش داده: از 1404/11/02 تا 1405/08/06
- شاخص مرکزی: میانه قیمت هر متر (مقاوم‌تر از میانگین در برابر آگهی غیرعادی)
- تشخیص زیر بازار: نسبت قیمت هر متر به میانه و عمق قیمت
- امتیاز اعتماد: 81 (بالا)
- کیفیت داده: 85.4٪
محدودیت مهم: این تحلیل بر اساس آگهی‌های موجود است، نه معاملات قطعی ثبت‌شده. ممکن است بخشی از بازار در داده نباشد. گزارش جایگزین کارشناسی میدانی نیست. برای اجرای همین روش روی فایل‌های خود، تحلیل بازار املاک و راهنمای تحلیل قیمت دیوار را ببینید.
سوالات متداول
قیمت هر متر آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز چقدر است؟
بر اساس این تحلیل، قیمت معمول هر متر حدود 138 میلیون تومان/متر است و قیمت معمول کل نزدیک 18 میلیارد تومان گزارش شده.
کدام متراژ بیشتر در بازار دیده میشود؟
پرتراکمترین بازه در داده فعلی «۹۰–۱۵۰ متر» است.
برای خرید یا اجاره چه عددی منطقی است؟
با توجه به میانه و آستانههای مذاکره، محدوده هدف حدود 110 میلیون تومان/متر است؛ بازدید و مقایسه ضروری است.
آیا الان بازار به نفع خریدار است یا فروشنده؟
وضعیت فعلی: متعادل و حدود 39.9٪ فایلها زیر عرفاند.
این تحلیل چند فایل را بررسی کرده؟
411 فایل معتبر پس از پالایش داده.
داده‌ها مربوط به چه بازه‌ای هستند؟
از 1404/11/02 تا 1405/08/06.
سازنده یا سرمایه‌گذار از این گزارش چه استفاده‌ای می‌کند؟
متراژ پرتقاضا (۹۰–۱۵۰ متر)، سطح قیمت قابل دفاع (138 میلیون تومان/متر) و وضعیت نقدشوندگی برای تصمیم ساخت یا ورود سرمایه.
بازار فرهنگ‌شهر شیراز را موشکافی کنید
این گزارش، نمونه‌ای از تحلیل داده‌های بازار مسکن است. اگر به عنوان مشاور، سازنده، سرمایه‌گذار یا مالک می‌خواهید دقیقاً همین مدل را روی فایل‌های این محله پیاده کنید، مسیر ما مشخص است: استخراج آگهی‌ها با ربات تخصصی، تشکیل دیتاست در میزکار و در نهایت خروجی نقشه، امتیاز ارزش و گزارش تحلیلی جلسه.
عضویت در میزکار رایگان است؛ برای استخراج خودکار آگهی‌ها و استفاده حرفه‌ای، لایسنس ربات را فعال کنید تا قیمت‌ها و فایل‌های فرهنگ‌شهر همیشه زیر ذره‌بین شما باشد.
