این گزارش به کار چه کسی می‌آید؟
بررسی بازار آپارتمان شهرک بهشتی شیراز ⟦DFN:4⟧ طوری نوشته شده که بدون پیچیدگی‌های مرسوم، دست‌فرمان بازار را به شما بدهد. این تحلیل بخشی از داده‌های ⟦DFN:12⟧تحلیل بازار املاک است و با همان منطق ⟦DFN:16⟧تحلیل قیمت آگهی‌های دیوار تنظیم شده؛ تا ببینید اختلاف قیمت فایل‌های مشابه در میدان عمل چطور خودش را نشان می‌دهد. اگر قصد دارید ⟦DFN:24⟧محله خودتان را همین‌طور آنالیز کنید، با ثبت‌نام میزکار قدم بردارید و نرخ‌های واقعی را بسنجید، این گزارش به کارتان می‌آید.لایسنس ربات را فعال کنید.
چکیده بازار شهرک بهشتی؛ وضعیت خرید و فروش در یک نگاه
این گزارش وضعیت بازار مسکن و قیمت آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز را بر اساس آمار واقعی و به زبان بازار بررسی می‌کند تا پیش از هرگونه خرید، فروش یا قیمت‌گذاری، دید کاملاً روشنی از شرایط منطقه داشته باشید.
- تعداد فایل‌های معتبر بررسی‌شده: 378
- بازه زمانی داده‌ها: از 1405/05/11 تا 1405/08/10
- قیمت معمول هر متر: 159 میلیون تومان/متر
- قیمت معمول کل واحد: 23.2 میلیارد تومان
- روند قیمت: +26.8٪
- وضعیت کلی بازار: متعادل
- میزان اعتماد به این تحلیل: 88 (بسیار بالا)
به زبان خیلی ساده:عدد میانه یعنی وسط بازار؛ یعنی دقیقاً نصف فایل‌های منطقه قیمت پایین‌تر و نصف دیگر قیمت بالاتری از این رقم دارند. این شاخص برخلاف میانگین ساده، تحت تأثیر قیمت‌های پرت یا همان آگهی‌های غیرواقعی قرار نمی‌گیرد و ملاک معتبرتری برای سنجش ارزش ملک است.
شاخص‌های اصلی بازار
این کارت‌ها مهم‌ترین عددهایی هستند که قبل از تصمیم‌گیری باید ببینید.
وضعیت بازار به زبان ساده
- بازار آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز این روزها روی دورِ تعادل می‌چرخد.
- 39.9٪ فایل‌های زیر قیمتِ ارزش منطقه
- مسیر افزایشی +26.8٪
- نقدشوندگی بالا
- سرعت فروش و جذب واحدهای ارزنده با امتیاز 170 در سطح بسیار بالایی قرار دارد.
- بررسی برچسب‌های قیمتی نشان می‌دهد که حدود 39.9٪ فایلها پایین‌تر از نرخ عرف، 20.4٪ فایل در کفِ انتظار بازار و 39.7٪ فایل بالاتر از ارزش واقعی عرضه شده‌اند.
- وقتی به پراکندگی قیمت‌ها نگاه می‌کنیم، شاخص CV روی عدد 13.9 می‌نشیند؛ این یعنی دست خریدار برای چانه زدن باز است و مالکانِ فایل‌های مشابه، قیمت‌های متفاوتی روی ملک گذاشته‌اند.
- عیار این تحلیل و داده‌ها از سطح اعتماد بسیار بالایی برخوردار است.
- مداکره‌ها در این محدود با متری مرجع 159 میلیون تومان شکل می‌گیرد و بیشتر معاملات در بازه رایج 145 میلیون تومان تا 172 میلیون تومان جوش می‌خورد.
- اگر به دنبال یک واحد حدود 145 متری در این محدوده باشید، باید بودجه‌ای در حدود 23.2 میلیارد تومان در نظر بگیرید.
- از مجموع 378 فایل بررسی‌شده، 151 مورد زیر قیمت، 77 فایل منصفانه و سر به سر، و 150 فایل نیز بالاتر از عرف منطقه قیمت‌گذاری شده‌اند.
راهنمای کاربردی برای نقش‌های مختلف
اگر خریدار یا مستأجر هستید
ملاک اصلی‌تان را میانه بازار روی رقم 159 میلیون تومان/متر بگذارید. ملک‌هایی که قیمتشان خیلی بالاتر از 172 میلیون تومان/متر است، حتماً نیاز به چانه سنگین یا توجیه منطقی دارند. حدود 39.9٪ از فایلها هم پایین‌تر از عرف قیمت خورده‌اند که باید کیفیت ساخت و سندشان را با دقت دوچندان بگیرید. برای نشست با مالک هم روی محدوده 145 میلیون تومان/متر برنامه‌ریزی کنید.
اگر فروشنده یا موجر هستید
فایل‌هایی که نزدیک کانال میانه یعنی 159 میلیون تومان/متر قیمت‌گذاری شده‌اند، منطقی‌تر معامله می‌شوند. اگر فایلی بالای 172 میلیون تومان/متر قیمت خورد، باید آپشن خاصی مثل متریال درجه‌یک یا موقعیت تاپ داشته باشد تا ارزش خرید داشته باشد. روند تغییرات قیمت هم فعلاً روی +26.8٪ قرار دارد.
اگر مشاور املاک هستید
مبنای چانه‌زنی با مالک را روی عدد میانه 159 میلیون تومان/متر ببخشید. فایل‌های اکازیون و زیر قیمت را گلچین کنید و روی متراژهای پرطرفدار (۹۰–۱۵۰ متر) برای جذب مشتری دست بگذارید. وضعیت بازار نشان می‌دهد که نقدشوندگی بسیار بالا است. برای گرفتن گزارش‌های مشابه در سایر محله‌ها:لایسنس ربات + میزکار.
اگر سرمایه‌گذار هستید
همزمان به سه فاکتور «قیمت زیر عرف، نقدشوندگی و روند بازار» دقت کنید. شرایط کلی بازار متعادل است و دماسنج قیمت روی +26.8٪ می‌چرخد. حواستان باشد هر فایل ارزانی، لزوماً به معنی یک معامله پرسود و سریع نیست. پایش دقیق محله‌ها را باتحلیل بازار فایلینگ روی Dataset خودتان انجام دهید.
اگر سازنده یا انبوه‌ساز هستید
بیشترین تقاضای بازار در این محدوده متعلق به متراژهای «۹۰–۱۵۰ متر» است. ارزش واقعی هر متر مربع حوالی رقم 159 میلیون تومان/متر می‌چرخد و دفاع از قیمت آن راحت‌تر است؛ البته اگر روی واحدهای لوکس کار می‌کنید، باید دلایل اختلاف قیمت با میانگین محله را مو به مو برای خریدار باز کنید. پیش از نهایی کردن معامله، وضعیت محله را درمیزکار با داده زنده دیوار بسازید.
تحلیل قیمت هر متر (و عرف معامله)
عدد اصلی مقایسه آگهی‌ها «قیمت هر متر» است؛ چون متراژ واحدها یکسان نیست. بازه‌ها از صدک‌های واقعی داده محاسبه شده‌اند، نه حدس کارشناسی.
| قیمت میانه هر متر | 159 میلیون تومان/متر |
|---|---|
| بازه معمول نیمی از فایلها | 145 میلیون تومان/متر تا 172 میلیون تومان/متر |
| بازه وسیع‌تر (اغلب بازار) | 131 میلیون تومان/متر تا 186 میلیون تومان/متر |
| محدوده ارزان‌تر (حدود چارک پایین) | 145 میلیون تومان/متر |
| محدوده گران‌تر (حدود چارک بالا) | 172 میلیون تومان/متر |
ترکیب قیمت‌گذاری بازار: 39.9٪ زیر بازار، 20.4٪ معمول، 39.7٪ بالای بازار.
تحلیل متراژ؛ کدام سایز بیشتر عرضه شده؟
مقایسه بازه‌های متراژ نسبت به قیمت هر متر بازار (159 میلیون تومان/متر).
| بازه متراژ | تعداد | سهم | متراژ معمول | قیمت هر متر | قیمت کل معمول |
|---|---|---|---|---|---|
| ۹۰–۱۵۰ متر | 202 | 53.4 | 127 متر | 160 میلیون تومان/متر | 20.5 میلیارد تومان |
| ۱۵۰–۲۵۰ متر | 176 | 46.6 | 180 متر | 155 میلیون تومان/متر | 27.5 میلیارد تومان |
اگر خریدارید، از بازه پرتقاضا شروع کنید چون انتخاب و مقایسه آسان‌تر است. اگر سازنده‌اید، همین بازه معمولاً نقدشوندگی بهتری دارد.
امکانات؛ چه چیزی در این بازار رایج است؟
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرعادی است و در مذاکره باید لحاظ شود.
- آسانسور: 98.7٪
- پارکینگ: 99.5٪
- انباری: 98.9٪
- بالکن: 42.1٪
- استخر: 0.3٪
- جکوزی: 0.3٪
امکانات و دسترسی‌های منطقه
امکانات شهرک بهشتی شیراز فعلاً محاسبه نشد: پاسخ سرویس نقشه طول کشید. لطفاً چند دقیقه بعد دوباره تلاش کنید.
نبض بازار و جهت حرکت قیمت‌ها در شهرک بهشتی
- وضعیت کلی بازار نشان‌دهنده شرایطی متعادل است.
- برآورد تغییرات ماهانه قیمت هر مترمربع: +26.8٪.
- نوسانات هفتگی ثبت‌شده: 2.9٪.
- نوسان ماهانه قیمت‌ها به این شکل ثبت شده: 26.8٪.
- نکته جالب اینجاست که در بازار این منطقه، نزدیک به 39.9٪ از فایل‌های مشابه، پایین‌تر از میانگین و عرف منطقه قیمت‌گذاری شده‌اند و همین اختلاف قیمت، دست خریدار را برای شکار فایل خوب باز می‌گذارد.
یادتان باشد که رشد قیمت‌ها معمولاً کفه ترازو را به سمت فروشنده سنگین می‌کند و برعکس، بازارهای رو به پایین میدان مانور بهتری به خریدار می‌دهد. البته این آمارها فقط جهت حرکت بازار را نشان می‌دهند و به‌معنای پیش‌بینی قطعی آینده نیستند.
نمودارهای تحلیلی بازار شهرک بهشتی شیراز
نمودارهای زیر همان عددهای گزارش را به تصویر تبدیل می‌کنند تا توزیع قیمت، سهم متراژ، عمق نسبت به عرف و امکانات در یک نگاه خوانا باشد — مکمل نقشه‌های مکانی بخش بعد.
نردبان قیمت هر متر؛ توزیع چارک و دهک در شهرک بهشتی شیراز
نمودار تحلیلی
این نمودار نشان می‌دهد بازار فروش در شهرک بهشتی شیراز چقدر فشرده یا کشیده است. فاصله زیاد بین چارک‌ها یعنی ناهمگنی قیمتی؛ فاصله کم یعنی بازار یکدست‌تر.
کاربرد: توضیح بازه مذاکره به مالک/مشتری بدون جدول خام.
سهم بازه‌های متراژ در عرضه شهرک بهشتی
نمودار تحلیلی
عمق عرضه در هر باند متراژ مشخص می‌کند کجا بانک فایل برای فروش قوی‌تر است و کجا کمبود گزینه دارید.
کاربرد سازنده/سرمایه‌گذار: انتخاب متراژ قابل‌فروش قبل از تعریف محصول.
عمق بازار نسبت به عرف؛ شهرک بهشتی شیراز
نمودار تحلیلی
این دونات پاسخ می‌دهد بازار چقدر فرصت زیر‌عرف دارد و چقدر فایل بالاتر از بدنه بازار است.
کاربرد: فیلتر فرصت با Value Score.
پوشش امکانات داخل فایل‌های آپارتمان
نمودار تحلیلی
پوشش امکانات نشان می‌دهد نبود یک ویژگی چقدر غیرمعمول است و در مذاکره باید لحاظ شود.
کاربرد: اولویت‌بندی فیلتر امکانات هنگام ساخت بانک فایل.
نقشه و تحلیل مکانی؛ بازار شهرک بهشتی شیراز
نقشه‌های زیر تحلیل مکانی بازار فروش آپارتمان در محله شهرک بهشتی شهر شیراز هستند. هدف این بخش پاسخ به سه سؤال است:عرضه کجاست؟، ارزش نسبی کجاست؟ و بازدید را از کجا شروع کنیم؟ اگر به روش کار با نقشه حرفه‌ای علاقه دارید، آرشیو تحلیل بازار و صفحه تحلیل بازار املاک را هم ببینید.
نقشه شاخص بازار آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز
شهرک بهشتی · شیراز
این نقشه نمای کلی پراکنش تجمیعی آگهی‌های آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز است. برای تکرار همین تحلیل روی فایل خودتان از تحلیل بازار املاک استفاده کنید.
کاربرد: جلسه با مالک و نقطه شروع گزارش قیمت داده‌محور.
هیت‌مپ تراکم روی نقشه تیره؛ شهرک بهشتی
شهرک بهشتی · شیراز
در بازار خرید و فروش شهرک بهشتی شیراز، تراکم یعنی کجا سریع‌تر چند گزینه هم‌سطح می‌بینید. نقشه تیره کمک می‌کند کانون‌ها را روی بافت واقعی محله ببینید. نمایش تجمیعی است و موقعیت تک‌آگهی افشا نمی‌شود.
کاربرد: محدود کردن محدوده جستجو و اولویت‌بندی محله‌گردی با ربات استخراج دیوار.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه تیره؛ شهرک بهشتی شیراز
شهرک بهشتی · شیراز
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی شهرک بهشتی شیراز است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
شبکه کمی تراکم روی نقشه روشن؛ شهرک بهشتی
شهرک بهشتی · شیراز
برای کسانی که «چند فایل» می‌خواهند نه فقط رنگ. خانه‌های پررنگ با عدد بالاتر نمونه آماری قوی‌تری دارند (از حدود 378 فایل معتبر).
کاربرد: سنجش عمق محلی عرضه قبل از تعریف محدوده پروژه یا سرمایه.
سطح قیمت هر متر روی نقشه شهری؛ شهرک بهشتی شیراز
شهرک بهشتی · شیراز
این لایه می‌گوید کجای شهرک بهشتی نسبت به عرف گران‌تر/ارزان‌تر است. مرجع: قیمت هر متر (159 میلیون تومان/متر). با بخش فرصت‌ها و Value Score کنار هم بخوانید.
کاربرد: قیمت‌گذاری نزدیک عرف و توضیح تفاوت خیابان‌به‌خیابان — قیمت‌گذاری با داده دیوار.
کانون‌های پرتراکم روی نقشه شهری؛ شهرک بهشتی شیراز
شهرک بهشتی · شیراز
رتبه ۱ پرتراکمترین سلول در داده فعلی شهرک بهشتی شیراز است — لزوماً بهترین معامله نیست، ولی جایی است که مقایسه گزینه‌ها سریع‌تر پیش می‌رود.
کاربرد تیم فروش: تقسیم محله و فیلینگ هدفمند با فایلینگ دیوار.
شکارگاه‌های بازار (بدون معرفی موردی فایل)
- در بررسی‌ها، مشخص شد که حدود 39.9٪ از فایلها زیر نرخ عرف منطقه قیمت‌گذاری شده‌اند.
- متراژ ۱۴۵ متر با نرخ 122 میلیون تومان بر متر مربع
- متراژ ۱۳۵ متر با نرخ 126 میلیون تومان بر متر مربع
- متراژ ۱۱۰ متر با نرخ 129 میلیون تومان بر متر مربع
- متراژ ۱۲۰ متر با نرخ 148 میلیون تومان بر متر مربع
- متراژ ۱۳۰ متر با نرخ 138 میلیون تومان بر متر مربع
- متراژ ۱۲۰ متر با نرخ 150 میلیون تومان بر متر مربع
- بیشتر فایل‌های اکازیون و ارزنده در بازه متراژی ۹۰ تا ۱۵۰ متر جابه‌جا می‌شوند.
یادتان باشد قیمت پایین همیشه به معنی برد در معامله نیست؛ متریال ساخت، مشاعات، مدت زمان فایل شدن و قدرت نقدشوندگی را همزمان کنار رقم پیشنهادی بسنجید.
راهبرد مذاکره با عدد واقعی
- کف قیمت پیشنهادی (مناسب برای شروع چانه‌زنی): 145 میلیون تومان/متر
- کفه ترازو و میانگین بازار (نرخ عرف فایلها): 159 میلیون تومان/متر
- سقف قیمت؛ ورود به این محدوده توجیه محکمی می‌خواهد: 172 میلیون تومان/متر
این مرزبندی‌ها براساس پراکندگی واقعی فایل‌های همین محدوده به دست آمده است، اما هرگز جایگزین بررسی دقیق و بازدید میدانی ملک نمی‌شود.
جمع‌بندی کارشناسی
بررسی نبض معاملات در شهرک بهشتی شیراز نشان می‌دهد که بازار در وضعیت «متعادل» و پایداری قرار دارد.
- مهم‌ترین فرصت:در این میان، مدل ارزیابی فرصت‌ها توانسته چند فایل اکازیون و زیر قیمت منطقه را شناسایی و رتبه‌بندی کند که جزئیات و مشخصات دقیق آن‌ها محرمانه می‌ماند.
- مهم‌ترین ریسک:میزان اعتبار این تحلیل در سطح «بسیار بالا» ارزیابی میشود؛ با این حال، انجام بازدید میدانی و استعلام‌های دقیق پیش از قطعی کردن معامله الزامی است.
- کاربرد:این گزارش می‌تواند به‌عنوان قطب‌نمای قیمت‌گذاری، غربالگری فایل‌های ارزنده و چانه‌زنی در میز مذاکره برای خریداران، مالکان، مشاوران املاک، سازندگان و سرمایه‌گذاران عمل کند. میانگین قیمت مرجع در این محدوده 159 میلیون تومان/متر است و بیشتر معاملات در بازه قیمتی 145 میلیون تومان/متر تا 172 میلیون تومان/متر جوش می‌خورد.
روش‌شناسی و کیفیت داده
- تعداد فایل خام: 428
- تعداد فایل معتبر پس از پالایش پرت‌ها: 378
- فایل‌های حذف‌شده/غیرعادی: 50
- بازه زمانی پوشش داده: از 1405/05/11 تا 1405/08/10
- شاخص مرکزی: میانه قیمت هر متر (مقاوم‌تر از میانگین در برابر آگهی غیرعادی)
- تشخیص زیر بازار: نسبت قیمت هر متر به میانه و عمق قیمت
- امتیاز اعتماد: 88 (بسیار بالا)
- کیفیت داده: 88.3٪
محدودیت مهم: این تحلیل بر اساس آگهی‌های موجود است، نه معاملات قطعی ثبت‌شده. ممکن است بخشی از بازار در داده نباشد. گزارش جایگزین کارشناسی میدانی نیست. برای اجرای همین روش روی فایل‌های خود،تحلیل بازار املاک و راهنمای تحلیل قیمت دیوار را ببینید.
سوالات متداول
قیمت هر متر آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز چقدر است؟
بر اساس این تحلیل، قیمت معمول هر متر حدود 159 میلیون تومان/متر است و قیمت معمول کل نزدیک 23.2 میلیارد تومان گزارش شده.
کدام متراژ بیشتر در بازار دیده میشود؟
پرتراکمترین بازه در داده فعلی «۹۰–۱۵۰ متر» است.
برای خرید یا اجاره چه عددی منطقی است؟
با توجه به میانه و آستانههای مذاکره، محدوده هدف حدود 145 میلیون تومان/متر است؛ بازدید و مقایسه ضروری است.
آیا الان بازار به نفع خریدار است یا فروشنده؟
وضعیت فعلی: متعادل و حدود 39.9٪ فایلها زیر عرفاند.
این تحلیل چند فایل را بررسی کرده؟
378 فایل معتبر پس از پالایش داده.
داده‌ها مربوط به چه بازه‌ای هستند؟
از 1405/05/11 تا 1405/08/10.
سازنده یا سرمایه‌گذار از این گزارش چه استفاده‌ای می‌کند؟
متراژ پرتقاضا (۹۰–۱۵۰ متر)، سطح قیمت قابل دفاع (159 میلیون تومان/متر) و وضعیت نقدشوندگی برای تصمیم ساخت یا ورود سرمایه.
بازار محله‌تان را مثل شهرک بهشتی شیراز زیر ذره‌بین ببرید
این خروجی، نمونه‌ای زنده از ارزیابی داده‌محور قیمت‌هاست. اگر به‌عنوان مشاور، سازنده، سرمایه‌گذار یا مالک می‌خواهید دقیقاً همین فرمول را روی فایل‌های واقعی محدوده خودتان پیاده کنید، چرخ‌دنده‌های سیستم این‌طور کار می‌کند: جمع‌آوری آگهی‌ها با ربات تخصصی، دسته‌بندی داده‌ها در پنل شخصی، و در نهایت خروجی گرفتن از نقشه‌ها، امتیاز دسترسی، شاخص ارزش ⟦DFN:Value Score⟧ و گزارش‌های جلسه.
ثبت‌نام میزکار رایگان است؛ برای استخراج خودکار و مقیاس حرفه‌ای، لایسنس ربات را فعال کنید تا داده محله‌تان همیشه تازه بماند.
